ITBI imposto imovel: o que é, como calcular e quem paga

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado em toda compra e venda de imóvel. Ele incide sobre a transferência da propriedade e deve ser pago pelo comprador antes do registro em cartório. A alíquota varia conforme a cidade, em São Paulo, por exemplo, é de 3% sobre o valor do negócio, enquanto em outras localidades pode ser de 2% a 4%. O valor-base é o maior entre o preço negociado e o valor venal de referência definido pela prefeitura. Sem a quitação, a escritura não é registrada e o imóvel não passa legalmente para o novo dono.

Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?

Por padrão, o comprador é o responsável pelo pagamento do ITBI. Na prática, as partes podem negociar o rateio no contrato, mas a obrigação legal recai sobre o adquirente. O vendedor arca com o Imposto de Renda sobre o ganho de capital, se houver. Vale confirmar no contrato: algumas imobiliárias já incluem o ITBI como custo do comprador.

Como calcular o ITBI na compra de um imóvel?

Multiplique a alíquota da cidade pelo maior valor entre o preço de venda e o valor venal de referência. Exemplo: imóvel vendido por R$ 500 mil com alíquota de 3% em São Paulo resulta em R$ 15 mil de ITBI. Verifique no site da prefeitura o valor venal de referência, ele pode ser superior ao negociado, aumentando a base de cálculo.

Qual a diferença entre ITBI e ITCMD?

O ITBI é municipal e incide na compra e venda de imóveis. O ITCMD é estadual e cobrado em heranças e doações. Enquanto o ITBI usa alíquota entre 2% e 4%, o ITCMD varia de 4% a 8% conforme o estado. Um imóvel recebido por herança paga ITCMD, não ITBI.

Quem tem isenção de ITBI?

Cada município define suas regras de isenção. Geralmente, imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) para primeira moradia têm alíquota reduzida ou isenção parcial. Também há casos de transferência entre cônjuges em divórcio ou herança de cônjuge. Consulte a prefeitura local para confirmar.

O que acontece se não pagar o ITBI?

Sem o pagamento, o cartório não registra a escritura. O comprador fica com a posse, mas não com a propriedade legal, não pode vender o imóvel nem obter financiamento com ele como garantia. A prefeitura pode ainda aplicar multa e juros sobre o valor devido.

ITBI é pago antes ou depois da escritura?

O pagamento deve ser feito antes da lavratura da escritura. O comprador leva o comprovante de quitação ao cartório, que então registra a transferência. Em financiamentos, o banco exige o ITBI quitado para liberar os recursos.

FAQ

O ITBI incide sobre o valor de venda ou o valor venal?

Sobre o maior entre os dois. Se o valor venal de referência for superior ao negociado, a base de cálculo será o venal. A prefeitura de São Paulo, por exemplo, usa esse critério.

Financiamento imobiliário tem ITBI reduzido?

Sim, em muitos municípios a alíquota para imóveis financiados pelo SFH é menor, podendo cair para 0,5% a 1% sobre o valor financiado. O restante do valor pode ter alíquota cheia.

Posso parcelar o ITBI?

Algumas prefeituras permitem parcelamento, mas a maioria exige pagamento à vista antes da escritura. Consulte a Secretaria de Finanças do município.

ITBI é dedutível do Imposto de Renda?

Não. O ITBI é custo de aquisição e entra no custo do imóvel para apuração de ganho de capital futura, mas não é dedutível como despesa operacional.

Qual a diferença entre ITBI e taxa de registro?

O ITBI é imposto municipal; a taxa de registro é emolumento cobrado pelo cartório para registrar a escritura. Ambos são pagos pelo comprador, mas são valores e finalidades distintos.

Como saber a alíquota de ITBI da minha cidade?

Acesse o site da prefeitura ou ligue para a Secretaria de Finanças. Cada município publica sua legislação tributária com as alíquotas vigentes.