Escritura de imóvel funcionamento: guia completo e seguro

A escritura de um imóvel é o documento público que materializa a transferência de propriedade entre vendedor e comprador. Sem ela, a compra não passa de um acordo informal. Mas o processo não termina na assinatura no cartório de notas: o registro no cartório de imóveis é que, de fato, transfere a titularidade. Este guia explica o funcionamento completo, etapa por etapa, com os cuidados que todo investidor deve tomar.

O que é a escritura de imóvel e para que serve?

A escritura pública de compra e venda é um documento lavrado por um tabelião de notas. Ela formaliza o contrato entre as partes, descrevendo o imóvel (matrícula, área, confrontações), o valor negociado, as condições de pagamento e a qualificação completa de comprador e vendedor. No Brasil, a escritura é obrigatória para imóveis com valor acima de 30 salários mínimos (cerca de R$ 42 mil em 2025), conforme o Código Civil. Imóveis de valor inferior podem usar contrato particular, mas a escritura ainda é recomendada para segurança jurídica.

A função principal da escritura é servir de prova da negociação. Ela permite que o comprador, posteriormente, registre o imóvel em seu nome no cartório de registro de imóveis. Sem esse registro, a propriedade legal não se transfere, o vendedor continua sendo o titular perante o Estado, o que impede financiamentos, vendas futuras e ações de usucapião.

Como funciona o processo de lavratura da escritura?

O processo começa no cartório de notas da circunscrição do imóvel. Comprador e vendedor (ou procuradores com poderes específicos) comparecem pessoalmente, portando documentos originais: RG, CPF, certidão de casamento (se for o caso), certidão de nascimento (se solteiro), comprovante de residência e a matrícula atualizada do imóvel (emitida nos últimos 30 dias).

O tabelião verifica a capacidade civil das partes, a regularidade documental e a inexistência de impedimentos (como penhora ou usufruto na matrícula). Em seguida, redige a minuta da escritura, que é lida em voz alta para as partes. Havendo concordância, todos assinam. O ato é registrado no livro de notas do cartório, e o comprador recebe uma via original (traslado).

Uma ressalva importante: se o imóvel for financiado, a escritura é lavrada após a aprovação do crédito, mas antes do registro da hipoteca. Nesse caso, o banco também participa como interveniente anuente.

O que vem primeiro, o ITBI ou a escritura?

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é pago antes da lavratura da escritura, não depois. A sequência correta é: (1) assinatura do contrato de promessa de compra e venda (se houver), (2) pagamento do ITBI, (3) lavratura da escritura, (4) registro no cartório de imóveis.

Na prática, o comprador precisa apresentar ao cartório de notas a guia de recolhimento do ITBI quitada. O imposto é calculado sobre o valor venal do imóvel (definido pela prefeitura) ou sobre o valor de venda, o que for maior. As alíquotas variam de 2% a 4% conforme o município. Em São Paulo, por exemplo, a alíquota é de 3% para imóveis residenciais. É essencial guardar o comprovante de pagamento, pois ele será exigido também no registro.

A escritura fica pronta na hora?

Sim, a escritura pode ser lavrada e assinada no mesmo dia, desde que toda a documentação esteja em ordem e o ITBI quitado. O processo no cartório de notas costuma levar de 1 a 3 horas, incluindo verificação documental, redação e assinatura. No entanto, o comprador não sai com o imóvel legalmente no nome: ele sai com a escritura em mãos, que é o passo intermediário.

O prazo crítico está no registro. A lei determina que a escritura deve ser levada ao cartório de registro de imóveis em até 30 dias da data de lavratura. Se o prazo for perdido, a escritura não perde a validade, mas o comprador fica sujeito a multa (cerca de 10% sobre o valor do ITBI) e, mais grave, o vendedor pode vender o mesmo imóvel para outro comprador de boa-fé que registre primeiro. O registro definitivo leva de 15 a 45 dias úteis, dependendo da fila do cartório.

O que acontece se não registrar a escritura em 30 dias?

Quem não registra a escritura no prazo de 30 dias enfrenta dois riscos principais. O primeiro é financeiro: multa moratória de 10% sobre o valor do ITBI, conforme o Código Tributário Nacional (art. 35). O segundo é jurídico: sem o registro, a transferência de propriedade não se concretiza. O vendedor continua sendo o proprietário legal, podendo, em tese, vender o imóvel a terceiros ou comprometê-lo em dívidas. O comprador fica com a posse, mas sem o domínio, situação frágil em caso de execução judicial contra o vendedor.

Para evitar isso, o ideal é agendar o registro assim que a escritura for lavrada. Muitos cartórios de notas já emitem a escritura com indicação de registro, facilitando o encaminhamento eletrônico ao cartório de imóveis.

Quanto custa a escritura de um imóvel?

O custo da escritura varia conforme o valor do imóvel e a tabela de emolumentos do estado. Em geral, os emolumentos (taxas cartorárias) correspondem a cerca de 0,5% a 1% do valor do imóvel para a lavratura, mais o custo do registro (outros 0,5% a 1%). Em um imóvel de R$ 300 mil, por exemplo, a escritura pode custar entre R$ 1.500 e R$ 3.000, e o registro entre R$ 1.500 e R$ 3.000, totalizando de R$ 3.000 a R$ 6.000. A esses valores, some o ITBI (2% a 4% do valor) e eventuais taxas de certidões.

Uma dica prática: antes de fechar negócio, peça ao cartório de notas da região um orçamento por escrito. Ele é obrigado a fornecer a tabela de custas. Isso evita surpresas e permite comparar entre cartórios (embora as diferenças sejam pequenas dentro do mesmo estado).

Perguntas frequentes sobre escritura de imóvel

Qual a diferença entre escritura e registro de imóvel?

A escritura é o documento lavrado no cartório de notas que formaliza a compra e venda. O registro é o ato de inscrever essa escritura no cartório de registro de imóveis, que transfere a titularidade legal. Sem o registro, a escritura é apenas um contrato particular qualificado.

É possível fazer escritura sem ITBI?

Não. O ITBI é condição prévia para a lavratura da escritura. O cartório de notas exige a comprovação do pagamento do imposto antes de redigir o documento. Exceções só ocorrem em casos de imóveis financiados pelo SFH, onde o banco pode reter o ITBI e pagar após o registro.

A escritura pode ser feita por procuração?

Sim, desde que a procuração seja pública (lavrada em cartório) e contenha poderes específicos para compra e venda de imóveis, com descrição do imóvel, valor e condições. Procurações genéricas não são aceitas. O procurador deve apresentar o documento original ao tabelião.

O que fazer se a escritura for perdida?

A escritura perdida pode ser substituída por uma segunda via no mesmo cartório de notas onde foi lavrada. Basta solicitar uma certidão de inteiro teor do ato. O custo é menor que o da lavratura original e o processo leva alguns dias.

A escritura digital tem validade?

Sim. Desde 2020, os cartórios brasileiros adotam a escritura eletrônica (e-Notariado). Ela tem a mesma validade jurídica da física, é assinada digitalmente pelas partes e pode ser registrada eletronicamente no cartório de imóveis. A vantagem é a agilidade e a redução de custos com papel e deslocamento.

Quanto tempo leva o registro da escritura?

O prazo médio de registro é de 15 a 45 dias úteis, contados da entrada do pedido no cartório de imóveis. Depende da fila do cartório e da complexidade do imóvel (se há pendências na matrícula, por exemplo). Após o registro, o comprador recebe a matrícula atualizada em seu nome.