# Doação de imóvel entre parentes: como funciona e custos

> A doação de imóvel entre parentes transfere a propriedade em vida, com custos como ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) e escritura pública. A doação deve respeitar a legítima dos herdeiros necessários e pode incluir usufruto vitalício para o doador. O processo exige avaliação fiscal e registro no cartório de imóveis.

*Realtor Brazil · Compra e Venda · 27 de julho de 2026 · Marcos Vinícius Couto*

A doação de imóvel entre parentes transfere a propriedade ainda em vida, mas exige atenção ao ITCMD, à legítima dos herdeiros e ao usufruto. Descubra como funciona, os custos envolvidos e quando vale a pena.

## Como funciona a doação de imóvel entre parentes

A doação de imóvel entre parentes é um negócio jurídico que transfere a propriedade de um bem de forma gratuita, do doador para o donatário, sem contraprestação financeira. Diferente da herança, que só ocorre após o falecimento, a doação em vida permite que o proprietário antecipe a partilha de seu patrimônio, mantendo ou não o direito de uso do imóvel. O processo exige escritura pública em cartório de notas, pagamento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) e, em alguns casos, a anuência dos demais herdeiros.

## Quem pode doar e quem pode receber?

Qualquer pessoa maior de idade e capaz pode doar um imóvel de sua propriedade. O donatário pode ser qualquer parente, ascendente, descendente ou colateral (irmãos, tios, primos), ou até terceiros sem vínculo familiar. No entanto, a lei impõe uma limitação importante: se o doador tiver herdeiros necessários (descendentes, ascendentes ou cônjuge), ele não pode doar mais de 50% de seu patrimônio total, pois a outra metade é reservada por lei a esses herdeiros (art. 1.846 do Código Civil). Doar além desse limite é considerado adiantamento da legítima e pode ser questionado judicialmente.

## Quais são os impostos e custos da doação?

O principal imposto incidente é o ITCMD, de competência estadual. Cada estado define sua alíquota, que varia de 1% a 8% sobre o valor venal do imóvel (valor de mercado ou fiscal, conforme a legislação local). Por exemplo, em São Paulo, a alíquota é de 4% para doações a parentes. Além do ITCMD, há custos de escritura pública (emolumentos do cartório, que variam conforme a tabela de cada estado) e, posteriormente, o registro da doação no Cartório de Registro de Imóveis, que também cobra taxas. O custo total pode ficar entre 5% e 12% do valor do imóvel, dependendo da localidade.

## Como é calculado o ITCMD na doação de imóvel?

O ITCMD é calculado aplicando-se a alíquota estadual sobre a base de cálculo, que é o valor do imóvel para fins de transmissão. Esse valor pode ser o valor de mercado (avaliado por perito ou pelo próprio contribuinte) ou o valor venal de referência do IPTU, dependendo do estado. Em geral, a base de cálculo não pode ser inferior ao valor venal do IPTU. O imposto deve ser pago antes da lavratura da escritura, e a guia de recolhimento é emitida pela Secretaria da Fazenda estadual. Alguns estados oferecem isenção ou redução para doações a descendentes diretos, como em São Paulo, onde há isenção para doações de até 2.500 UFESPs (cerca de R$ 85 mil em 2025).

## Qual a diferença entre doação com usufruto e doação plena?

Na doação plena, o doador transfere todos os direitos sobre o imóvel (propriedade, posse, uso e fruição) para o donatário imediatamente. Já na doação com usufruto, o doador reserva para si o direito de usar o imóvel e receber os frutos (aluguéis, por exemplo) por um período determinado ou vitaliciamente. O donatário recebe a "nua propriedade" e só terá a posse plena após a extinção do usufruto (morte do usufrutuário ou prazo estipulado). Essa modalidade é comum entre pais que querem transferir o imóvel aos filhos, mas continuar morando nele. O usufruto pode ser registrado na escritura e no registro de imóveis.

## Quais são os riscos e cuidados legais?

O principal risco é a doação que ultrapassa a legítima, que pode ser anulada ou reduzida por ação dos herdeiros prejudicados. Outro ponto é a doação a terceiros não parentes: o doador pode dispor livremente de até 50% do patrimônio, mas a parte que exceder pode ser questionada. Além disso, o doador deve considerar a perda de controle sobre o imóvel: na doação plena, não pode mais vendê-lo ou hipotecá-lo sem a concordância do donatário. Por fim, é essencial verificar se o imóvel está livre de dívidas (IPTU, condomínio) e se a doação não configura fraude contra credores (quando o doador é insolvente e a doação prejudica credores).

## Como é feita a escritura de doação?

A escritura pública de doação é lavrada em cartório de notas, com a presença do doador e do donatário (ou de procuradores com poderes específicos). O documento deve conter a qualificação completa das partes, a descrição do imóvel (matrícula, área, confrontações), o valor da doação, a forma de pagamento do ITCMD e, se houver, as cláusulas especiais (usufruto, reversão, inalienabilidade). Após a lavratura, a escritura deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para averbação na matrícula, o que efetiva a transferência da propriedade. O prazo médio para registro é de 15 a 30 dias.

## FAQ: Perguntas frequentes sobre doação de imóvel entre parentes

### É obrigatório pagar ITCMD para doar imóvel para filho?

Sim, o ITCMD é devido em toda doação de imóvel, inclusive para filhos. A alíquota varia por estado, mas muitos oferecem isenção para doações de baixo valor ou para imóveis de até determinado valor venal. Consulte a legislação do seu estado para verificar se há isenção aplicável.

### Posso doar um imóvel financiado?

Sim, é possível doar um imóvel financiado, desde que o banco autorize a transferência da dívida para o donatário. Caso contrário, a doação pode ser feita com a condição de que o doador continue pagando o financiamento, mas o imóvel fica sujeito a alienação fiduciária.

### A doação em vida adianta a herança?

Sim, a doação em vida é considerada adiantamento da legítima, a menos que o doador especifique que a doação é feita fora da parte disponível (ou seja, com dispensa de colação). Nesse caso, o valor doado não será descontado da herança futura.

### Preciso de autorização dos outros herdeiros para doar?

Não, o doador pode doar livremente seus bens dentro do limite da parte disponível (50% do patrimônio). No entanto, se a doação ultrapassar esse limite, os herdeiros podem contestá-la judicialmente.

### Como declarar a doação de imóvel no Imposto de Renda?

O doador deve declarar a doação na ficha de "Bens e Direitos", diminuindo o valor do imóvel, e informar o ITCMD pago. O donatário deve incluir o imóvel recebido na mesma ficha, pelo valor da doação, e informar o imposto pago. A doação não gera IR sobre ganho de capital, mas pode gerar imposto se houver diferença entre o valor de doação e o valor de mercado.

## Resumo prático

Doar um imóvel entre parentes é um processo relativamente simples, mas exige planejamento tributário e jurídico. O ITCMD é o principal custo, e a limitação dos 50% do patrimônio para herdeiros necessários é a principal regra a respeitar. A doação com usufruto é uma alternativa para quem quer transferir o bem sem perder o uso. Antes de formalizar, consulte um advogado especializado em direito imobiliário ou sucessório para evitar riscos futuros.

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Fonte (canonical): https://realtorbrazil.com.br/compra-e-venda/doacao-de-imovel-entre-parentes-como-funciona-e-custos/