Checklist Vistoria Imóvel: Guia Completo para Não Perder Nada

Assinar o Termo de Recebimento e Vistoria sem uma conferência minuciosa é o erro mais comum de quem compra imóvel na planta. Esse documento, assinado no ato da entrega das chaves, formaliza que você recebeu o imóvel em boas condições. Qualquer defeito não registrado ali pode ser de difícil reparo depois, já que a responsabilidade da incorporadora se reduz drasticamente. Por isso, um checklist completo de vistoria de imóvel é a ferramenta que separa uma entrega tranquila de uma futura dor de cabeça.

Use este guia no momento da vistoria. Leve uma câmera ou celular para fotografar cada ponto. Não se apresse: reserve ao menos duas horas para o procedimento. Leve também um nível de bolha, uma tomada teste, uma lanterna e um papel para anotações.

Antes de começar: documentos e prazos

Antes de olhar para o imóvel, confira a papelada. Sem ela, a vistoria perde valor.

Termo de Recebimento e Vistoria (TRV) É o formulário padrão que a incorporadora apresenta. Leia cada campo antes de preencher. Se o modelo for muito genérico, peça uma via em branco para levar e preencher em casa, ou anexe uma folha extra com seus apontamentos.

Habite-se A Prefeitura precisa ter emitido o certificado de conclusão da obra. Sem ele, a entrega é irregular. Peça para ver o documento.

ART de conclusão A Anotação de Responsabilidade Técnica do engenheiro responsável atesta que a obra seguiu o projeto. Se a incorporadora não apresentar, desconfie.

Manual do proprietário Ele contém informações sobre garantias, prazos e procedimentos. Verifique se foi entregue e se está atualizado.

Estrutura e acabamentos

Essa é a parte mais visual da vistoria, mas exige atenção aos detalhes.

Pisos e revestimentos Caminhe por todos os cômodos. Procure trincas, manchas, desníveis ou peças soltas. Em porcelanato, bata levemente com a mão: um som oco indica que a peça não está bem colada.

Paredes e tetos Use a lanterna para iluminar na diagonal. Isso revela ondulações, bolhas de tinta ou infiltrações. Marque cada irregularidade com fita adesiva e fotografe.

Esquadrias (portas e janelas) Abra e feche cada uma. Elas devem correr sem esforço e vedar completamente. Coloque uma folha de papel entre a porta e o batente: se sair puxando, a vedação falhou. Confira se as fechaduras e maçanetas funcionam.

Vidros Não basta olhar. Passe a mão para sentir rebarbas ou trincas. Em janelas de correr, veja se os trilhos estão limpos e se a peça não trepida com o vento.

Instalações elétricas

Um ponto crítico que muitos ignoram na pressa.

Tomadas e interruptores Teste cada um com o aparelho teste. Verifique se a quantidade de tomadas por cômodo corresponde ao memorial descritivo. Em cozinhas e áreas molhadas, elas devem ter proteção contra respingos.

Quadro de distribuição Abra o quadro. Confira se os disjuntores estão identificados (qual circuito cada um protege). Veja se há folga para futuras expansões (espaço vazio no trilho).

Pontos de luz Ligue e desligue cada ponto. Em lustres, veja se a fixação está firme. Lâmpadas queimadas na entrega são responsabilidade da incorporadora.

Instalações hidráulicas

Vazamentos são o pesadelo mais comum em imóveis novos.

Torneiras e registros Abra e feche cada torneira. Verifique a pressão da água. Deixe correr por um minuto e veja se há golpe de aríete (barulho de martelo nas tubulações).

Vasos sanitários Dê descarga em cada um. Confira se a bacia está firme no chão e se a vedação na base não tem folga. Coloque papel higiênico e veja se a descarga leva.

Ralos e sifões Despeje um balde de água em cada ralo. A água deve escoar rápido. Se houver retorno ou lentidão, há entupimento ou problema de caimento.

Caixa d'água Se o imóvel tem caixa individual, peça para ver o interior. Deve estar limpa, sem resíduos de obra ou ferrugem. Pergunte sobre o último procedimento de limpeza.

Áreas comuns e fachada

Se o imóvel é um apartamento, as áreas comuns também fazem parte da sua vistoria indireta.

Garagem Meça a vaga com trena. Confira se as marcações no chão correspondem à planta. Veja se há infiltração no teto ou nas paredes.

Hall e elevadores O hall do andar deve estar limpo e com pintura uniforme. Elevadores em operação e com selo de vistoria do Corpo de Bombeiros visível.

Fachada Olhe de fora. Trincas, manchas ou descolamentos de revestimento são problemas estruturais que podem afetar seu imóvel.

Checklist final e próximos passos

Depois de percorrer todos os itens, anote cada irregularidade em duas vias: uma para você, outra para a incorporadora. Fotografe cada problema com um objeto de referência (uma moeda ao lado da trinca, por exemplo).

O erro mais comum A maioria das pessoas assina o termo de vistoria sem conferir instalações elétricas e hidráulicas, confiando na aparência de imóvel novo. Um ano depois, descobrem que a pressão da água é baixa ou que um disjuntor desarma sempre que liga o chuveiro. Como não registraram, a incorporadora alega mau uso e a garantia não cobre.

Prazo de garantia Lembre-se: mesmo após a vistoria, a incorporadora responde por vícios ocultos (defeitos não aparentes) por até 5 anos, conforme o Código de Defesa do Consumidor e a Lei de Incorporações. Mas para vícios aparentes, o prazo é de 90 dias. Por isso, registre tudo na vistoria.

FAQ: Perguntas frequentes sobre vistoria de imóvel

Posso recusar o imóvel se encontrar muitos defeitos?

Sim. Se os defeitos forem graves e impedirem o uso (como infiltração generalizada ou problemas estruturais), você pode recusar o recebimento. Para defeitos menores, o recomendado é registrar no termo e exigir reparo em prazo definido.

Preciso contratar um engenheiro para a vistoria?

Não é obrigatório, mas é recomendável para imóveis de alto padrão ou se você não tem experiência. Um profissional identifica problemas que passam despercebidos e emite um laudo técnico.

O que fazer se a incorporadora não quiser registrar os defeitos?

Não assine o termo. Registre por escrito sua recusa e envie uma notificação extrajudicial. Guarde fotos e vídeos. Se necessário, procure o Procon ou um advogado especializado em direito imobiliário.

A vistoria cobre itens de decoração, como armários planejados?

Sim, se eles fazem parte do memorial descritivo do imóvel. Confira portas, gavetas, puxadores e o funcionamento dos mecanismos.

Qual a diferença entre vistoria de entrega e vistoria de locação?

Na entrega, o imóvel é novo e a responsabilidade é da incorporadora. Na locação, a vistoria compara o estado atual com o início do contrato, geralmente com fotos e um laudo descritivo. O checklist é semelhante, mas o foco muda para desgaste por uso.

Posso fazer a vistoria sozinho ou preciso de testemunha?

Pode fazer sozinho, mas ter uma testemunha (amigo ou parente) ajuda a validar o registro. O ideal é que a vistoria seja feita com um representante da incorporadora presente, para que ele veja os defeitos e concorde com as anotações.