Aluguel menor financiamento: 9 motivos que explicam

Muita gente compara o valor do aluguel com a parcela do financiamento e conclui que alugar é mais barato. Mas a conta não é tão simples. O financiamento inclui juros, amortização, seguros e taxas que o aluguel não tem. Além disso, o prazo do financiamento costuma ser mais curto que o do aluguel, e o valor da entrada influencia diretamente a parcela. O IGP-M, usado para reajustar aluguéis, também não acompanha o custo do crédito imobiliário. Neste artigo, explico 9 motivos pelos quais o aluguel não cobre o financiamento e como avaliar o custo total antes de decidir.

1. Juros embutidos na parcela

No financiamento, a parcela inclui juros sobre o saldo devedor. No aluguel, não. Um financiamento de R$ 300 mil com taxa de 8% ao ano e prazo de 30 anos gera uma parcela inicial de cerca de R$ 2.200, dos quais aproximadamente R$ 2.000 são juros. O aluguel do mesmo imóvel pode ser R$ 1.500. A diferença é justamente o custo do crédito.

2. Amortização do saldo devedor

Parte da parcela do financiamento amortiza a dívida. No sistema SAC, por exemplo, a amortização é constante e cresce com o tempo. No aluguel, o dinheiro pago não gera patrimônio. Por isso, mesmo que a parcela seja maior, você está construindo um ativo.

3. Seguros obrigatórios

O financiamento exige seguro de vida e de danos físicos ao imóvel (DFI). Esses seguros são incluídos na parcela mensal. Um seguro DFI para um imóvel de R$ 300 mil pode custar R$ 50 a R$ 100 por mês. No aluguel, o seguro é opcional e não embutido.

4. Taxas administrativas

O banco cobra taxa de administração no financiamento, que varia de 0,5% a 2% sobre o valor do contrato. Essa taxa é diluída nas parcelas. No aluguel, a única taxa é a de corretagem, paga uma vez.

5. Entrada alta reduz a parcela

Para que a parcela do financiamento se aproxime do aluguel, a entrada precisa ser de pelo menos 30% a 40% do valor do imóvel. Com 20% de entrada, a parcela fica maior. Quem não tem entrada acaba com parcelas que superam o aluguel.

6. Prazo mais curto que o do aluguel

O financiamento tem prazo máximo de 35 anos. O aluguel pode ser renovado indefinidamente. Quanto menor o prazo, maior a parcela. Um financiamento de 20 anos tem parcela cerca de 30% maior que um de 30 anos, para o mesmo valor.

7. IGP-M não reflete o custo do crédito

O IGP-M, usado para reajustar aluguéis, variou mais de 179% ao mês em 2019, segundo o Banco Central. Já a taxa de juros do financiamento (TR + spread) é mais estável. O aluguel pode subir mais que a parcela ao longo do tempo, mas a parcela inicial é maior.

8. Custo de oportunidade da entrada

Se você usa a entrada para investir, o rendimento pode superar a valorização do imóvel. Mas o aluguel não cobre o financiamento porque o custo de oportunidade é incerto. Se o investimento render menos que a valorização, financiar vale mais.

9. CET maior que a taxa de vitrine

O Custo Efetivo Total (CET) inclui juros, taxas, seguros e impostos. Uma taxa de 7% ao ano pode virar 9% no CET. Essa diferença aumenta a parcela em relação ao aluguel. Sempre peça o CET antes de comparar.

FAQ

O aluguel sempre é mais barato que o financiamento?

Não. Depende do valor de entrada, prazo, taxa de juros e custo de oportunidade. Em muitos casos, o financiamento pode ser mais vantajoso a longo prazo, pois gera patrimônio.

Como calcular se vale mais alugar ou financiar?

Compare o valor total pago no aluguel ao longo de 30 anos (incluindo reajustes) com o total pago no financiamento (juros + amortização). Considere também a valorização do imóvel.

O que é CET e como ele afeta a parcela?

CET é o Custo Efetivo Total, que inclui juros, taxas, seguros e impostos. Ele pode ser 1 a 2 pontos percentuais maior que a taxa de juros, aumentando a parcela.

O IGP-M influencia o financiamento?

Não. O IGP-M é usado para reajustar aluguéis. O financiamento usa TR (Taxa Referencial) ou IPCA, que são diferentes.

Qual a entrada ideal para a parcela ficar próxima do aluguel?

Geralmente, 30% a 40% do valor do imóvel. Com 20%, a parcela costuma ser maior que o aluguel.

Vale a pena financiar com prazo longo para reduzir a parcela?

Sim, mas o custo total em juros será maior. Avalie se a parcela cabe no orçamento e se o imóvel valoriza o suficiente para compensar.